La burbuja de la especulación

Por - 30/06/2015

Como una atinada metáfora de lo que en un futuro sería su práctica arquitectónica sobre la Colonia Condesa, el primer edificio de Javier Sánchez sobre la Avenida Veracruz (Veracruz 79, construido en 1996) es también un importante hito de la arquitectura mexicana contemporánea. El edificio fue medalla de plata en la V Bienal de Arquitectura Mexicana y como pocas veces puede la arquitectura, creció durante ocho años. Miquel Adriá describe en el prólogo de Sánchez + Higuera (Arquine: 2005) que “Sánchez ha ido pellizcando y uniendo lotes en la calle Veracruz. En la primera fase incorporó materiales de las construcciones colindantes a sus tersos muros de concreto aparente y vidrio. En las siguientes, continuó sus propias líneas y formas, incorporando preexistencias y tejiendo un denso entramado residencial en el interior de la cuadra”. Así, durante ocho años Veracruz 79 pasó a ser Veracruz 81, 83, 85, 91, a ya mejor llamarse Conjunto Veracruz (2002). Quizás sin saberlo Miquel Adriá planteó en su prólogo de 2005 la metáfora de uno de los principales desarrolladores contemporáneos de la Colonia Condesa, que ha ido “pellizcando y uniendo lotes” sin parar durante casi veinte años.

Hace un par de semanas, Pablo López Luz uno de los mejores fotógrafos jóvenes mexicanos, —por ahora aludido en este texto sólo en su calidad de vecino de la colonia—, denunció en sus redes sociales la tenaz tala de árboles y palmeras antiquísimas en el predio de Juan de la Barrera 33. Arrobando a las personas correctas, las imágenes no tardaron en circular en las redes y a surgir la controversia de la velocidad con que se construyen los proyectos de JSa.

JACARANDAS antes y despues

Vivir en un edificio de Javier Sánchez es un lujo. No sólo por poder costear el alto precio adquisitivo sino porque su arquitectura es estética y funcional, cómoda, llena de luz y con excelentes acabados. Conozco pocas personas que habiten sus diseños que se quejen o se quieran mudar, al contrario los habitantes están felices con sus viviendas. Es una arquitectura responsable, por lo menos formalmente, pues es de aplaudirse la manera que tiene la práctica de JSa de entender el contexto patrimonial e insertarse respetuosamente sin fingir una falsa periodicidad moderna. Sin embargo, la responsabilidad arquitectónica no sólo está en el fachadismo o la morfología del objeto, sino en entender el contexto y su relación con los ciudadanos, ambiental, social y económicamente. La ciudad se ve beneficiada de buena arquitectura sólo en la medida en que dicha arquitectura pueda aportar algo más que edificios a la ciudad y más que a la ciudad, a sus habitantes.

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En el 2008 se detonó una de las peores crisis que ha vivido España en su historia reciente. La burbuja inmobiliaria, una burbuja especulativa en el mercado de bienes inmuebles profundizó una crisis económica a tal punto que quebraron bancos, se abandonaron complejos habitacionales enteros y quedaron miles de personas desahuciadas por la aplicación de la ley hipotecaria. El principal síntoma de la burbuja fue el incremento anormal de los precios de venta y renta muy por encima de la capacidad adquisitiva de los ciudadanos. Durante los años noventa España tuvo un importante crecimiento económico y urbano en donde se especuló y construyó una gran cantidad de arquitectura. Muy buenos ejemplares de diseño internacional se construyeron durante este periodo, pero cuando la economía se vio afectada por sus fenómenos, el principal mercado en recibir el golpe fue el inmobiliario. El mercado no tenía la capacidad para absorber la enorme oferta de vivienda construida y vacía disponible. La gente no tenía el dinero para pagar lo que esos hogares valieron en su momento. Cantidades de edificios quedaron abandonados, la gente renta a precios exorbitantes que responden a capricho de la arquitectura y no a sus capacidades económicas reales.

Hace unos días el medio independiente de Animal Político publicó un tajante reportaje sobre la desigualdad en México (ver aquí). Entre muchos otros datos relevantes, apuntan que la clase media termina en un tabulador de 21 mil 801 pesos al mes. Es decir cualquier ciudadano que gane 22 mil pesos mensuales, es considerado clase alta, y la clase alta es sólo el 2.5% de la población de la Ciudad de México. México está atravesando un periodo que resuena mucho a la España del 2008. Haciendo una rápida búsqueda inmobiliaria cualquier persona que navegue el internet no encontrará una sola propiedad en una zona céntrica “clase media” que baje de los 2.5 millones de pesos por no más de 150 metros cuadrados. Las colonias Condesa, Roma, Cuauhtémoc, Narvarte, Escandón, Mixcoac, San José Insurgentes y un largo etcétera están siendo explotadas al máximo por sus desarrolladores mientras que otras más olvidadas como la Doctores, Santa María la Ribera, San Rafael, Tlaxpana pasan por el ya conocido fenómeno de la gentrificación. El mismo reportaje apunta que “La capacidad adquisitiva de los mexicanos ha caído tres cuartas partes en los últimos 40 años. En 1976, con un salario mínimo, una familia podía comprar hasta casi cuatro veces más de lo que puede adquirir ahora. Los niveles de pobreza se han mantenido estables en los últimos 20 años, sin embargo, la tasa de crecimiento del PIB per cápita mexicano ha sido de más de un 1% anual en esos mismos años.” Entonces ¿cómo es posible que se siga construyendo y vendiendo tanto? y sobre todo ¡a esos precios!

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Pablo estuvo en la ventana adecuada en el momento adecuado para poder testificar y capturar la caída de los árboles que vaticinaban la metodología de “pellizcar y unir lotes” en Juan de la Barrera 25, 27 y 33. Si hoy se camina por Juan de la Barrera se puede ver el predio 33 custodiado por seguridad privada, dicen que para que los que fueron desalojados de la vecindad no se vuelvan a meter. Cuando Pablo tiró la primera piedra, JSa y su departamento de control de crisis contestaron a los preocupados que estábamos exagerando con los árboles derribados, que “la zonificación del uso de suelo de la Ciudad de México establece que se debe dejar un área libre del 20% en relación con la extensión total del predio, sin embargo, ellos estaban contemplando un área libre del 52%” Es decir, que nos demos por bien servidos que sólo tiraron 23 árboles en el proyecto. (ver aquí). Quizás lo más escandaloso de este momento no es tanto los árboles talados, que si bien no deja de ser una pena y una pérdida para al vecindario sino las ganancias que se logran a expensas de estas decisiones. En el predio se piensan construir 5 torres que no cumplen con la altura de tres niveles estipuladas por el uso de suelo de la zona: una torre de nueve niveles más planta baja y cuatro torres de seis niveles más planta baja, lo que darán 58 departamentos en total. En números duros, los departamentos de Juan de la Barrera según la página inmobiliaria de Inmuebles 24 cuestan, el más pequeño 64 metros cuadrados $3,681,600 pesos mientras que el más grande de 404 metros cuadrados se podrá adquirir por $24,294,000 con un tiempo de entrega de 30 meses.

Usando este ejemplo coyuntural de la construcción en Juan de la Barrera como algo representativo que está sucediendo en toda la ciudad y analizando contra el periodismo de datos liberado de Animal Político antes citado, me cuesta trabajo visualizar como una persona joven trabajadora de clase alta, que gane 22 mil pesos al mes algún día pueda ser acreedor a un departamento de –mínimo– 3.6 millones de pesos y 64 metros cuadrados. A estas alturas, la esperanza que tenemos los jóvenes de hacernos de nuestro “patrimonio” es desoladora, aún si pudiéramos pagar un millón de pesos de enganche para comprar un departamento aquí terminaríamos de pagarlo en 14 años si invirtiéramos nuestro sueldo completo en esto.

CAPITAL CONDESA precios

Así en “pellizcar y unir lotes” se ha hecho metodología para un mercado en toda la ciudad. Si algo queda claro es que si no hubieran compradores, no habría desarrollos. El negocio es redondo, pues los clientes no se endeudan con los desarrolladores, se endeudan con los bancos. Los desarrolladores siempre tendrán sus complejos comprados, más pronto que tarde. No pasará mucho tiempo mientras compran el siguiente terreno, construyen y venden. Y los clientes seguirán pagando sus propiedades a los bancos por toda la vida.

Quizás es injusto que este texto y este fenómeno inmobiliario se ilustre con la arquitectura de JSa. Es tan sólo un tema de coyuntura hablar de una denuncia ciudadana de tala de árboles y analizar a fondo todo el fenómeno que hay detrás. Si habríamos de encontrar culpables en esta vorágine inmobiliaria, los primeros caídos deben de ser los funcionarios permisivos y corruptos de las delegaciones que han cambiado y especulado con el uso de suelo a diestra y siniestra. A escasas cuadras de Juan de la Barrera en la esquina de Juan Escutia, Vasconcelos y Zamora se construyó un edificio de vivienda que viola absolutamente todas las normas de la zona, Capital Condesa es una aberración sobre la que poco se habla y los precios son aún más caros que en Juan de la Barrera. Punto Destino es una empresa desarrolladora de mala arquitectura y precios exorbitantes que también está devorando las colonias céntricas. Las denuncias en la delegación Cuauhtémoc resuenan por la voz pesada y viralizada de los vecinos, pero en ¿Álvaro Obregón? con el desarrollo de Santa Fe los precios deben de ser mucho más desorbitantes. En la delegación Benito Juárez pasa lo mismo, todos los días, y sus calles no son tan afortunadas de tener buena arquitectura como la de Javier Sánchez. Ahí se especula igual se vende igual y se construye horrible: edificios de tablaroca y losacero en donde existían hermosas casas patrimoniales que fueron derribadas inmisericordiosamente.

CAPITAL CONDESA

Creo que si lo vemos así, es seguro decir que los habitantes de la Condesa son por demás afortunados con la arquitectura de JSa, es buen diseño consciente de su contexto y adentrados en temas de desarrollo inmobiliario de ciudad es lo “menos peor”. Lo desolador es que así está toda la ciudad y recordemos que mal de muchos, consuelo de tontos.

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